CONCERTATION N°4 19/03/2021

Après un an de discussions et 4 réunions de « concertation » entre fin Octobre et la mi-Mars  la Mairie ne nous a pas écoutés.

Elle a persisté dans son projet de densification massive du quartier qui conduira, si le nouveau permis de construire devait être accordé sur la base des projets qui viennent de nous être présentés, à :

• Une bétonisation de la parcelle à hauteur de 27 000 m² de superficie de plancher (SDP) contre

29 900 m² dans le projet de permis retiré

• Un espace vert ouvert au public qui reste à 1 800 m² contre 1 300 m² dans le projet initial, ce dernier étant encore enclavé sur deux de ses côtés entre des immeubles de grande hauteur (8 et 9 étages).

Comment en est-on arrivé là?

 Où en étions-nous à l’issue de la réunion de concertation N°3  du 21 décembre?

 

Les projets proposés lors de cette réunion avaient une SDP de 28 000 m², donc identique à celle de ceux présentés lors de la séance N°2 du 30/11 (projet de la demande initiale 29 900 m²).

Tous les intervenants, dont les représentants de la Mairie du 12ème, étaient alors tombés d’accord pour constater que la surface de plancher n’ayant pas diminué, la dé-densification du projet n’était pas suffisante.

Ainsi, Messieurs Bouigue et Rouveau avaient indiqué que la Mairie « regrettait qu’il ne soit pas proposé de nouvelle dé-densification du nombre de m² qui reste identique au dernier atelier»et demandé à EMERIGE de «travailler à des variantes de surface de plancher inférieure ». Ils avaient même précisé « l’importance d’avoir des scénarios dé densifiés pour que la Ville puisse les soutenir financièrement ».

A l’issue de la réunion 3 la Mairie considérait donc que :

• • • • la dé-densification des projets présentés lors de cette séance n’était pas suffisante
      • la surface de plancher devait baisser.

 

EMERIGE ayant indiqué qu’il « acceptait d’étudier de nouvelles variantes de plan de masse avec des surfaces de plancher diminuées en chiffrant les impacts financiers correspondants », des discussions financières devaient se dérouler courant janvier entre la Mairie de Paris et EMERIGE et leurs résultat devait être présentés lors de la réunion de concertation  N°4 .

• • • • A l’issue de la réunion 3 la Mairie et EMERIGE étaient donc tombés d’accord sur le principe de négociations pour faire baisser la surface de plancher et étudier la façon dont les pertes financières induites pourraient être compensées pour EMERIGE.

 

La réunion N°4, initialement prévue le 29/01, a été repoussée par EMERIGE une première fois au 8/02 car « le travail sur l’équilibre financier  n’a pas encore pu être finalisé et le sera dans les prochains jours ».

Elle a été  repoussée une deuxième fois  au 19/03 car  « EMERIGE et la Mairie de Paris ont déjà échangé sur l’équilibre financier mais un nouvel échange doit avoir lieu ».

Les négociations ont bien eu lieu. Elles ont duré plus longtemps que prévu. 

 

A quoi ont abouti ces négociations?

Comparaison des projets de la séance 3 à ceux présentés lors de la séance 4

 

• La SDP est passée de 28 000 à 27 000 m2 (soit une diminution de seulement 3,57%)
• L’emprise au sol, le pourcentage construit de la parcelle, la surface dédiée aux espace libres, la surface du jardin ouvert au public sont pratiquement identiques
• le nombre de volumes (bâtiments) reste toujours à 12
• le nombre moyen d’étages est passé de 7 à 6,8 ce qui correspond toujours, pour le le projet 3 qui semble le plus équilibré en ce qui concerne la hauteur et la répartition des étages, à des immeubles très élevés autour du jardin central côté sud et nord (8 étages vers le 34 rue de Picpus et 9 étages vers le 54).

Il n’y a donc aucune dé-densification significative des projets de la séance 3 donc aucune augmentation possible de leur végétalisation.

Déroulement de la réunion N°4 du 19/03/2021 (en présence d’ E.Grégoire et d’E. Pierre-Marie)

A aucun moment les représentants de la Mairie et d’EMERIGE n’ont évoqué les résultats précis de la négociation.

Ils n’ont pas non plus effectué la comparaison que nous venons de faire, comparaison qui aurait permis de montrer clairement que la négociation n’avait pas conduit à la dé-densification espérée.  

Si la SDP des projets de la séance 3 n’a pas diminué  de plus de 1 000 m² c’est probablement parce que les compensations financières n’ont pas été jugées suffisantes par EMERIGE (nous y reviendrons).

Au cours de cette séance, les 3 nouveaux projets ont par contre  toujours été comparés, non à ceux de la séance précédente, mais au projet initial du permis de construire qui avait 29 900 m² de SDP.

Cela a permis de masquer que la négociation n’avait pas abouti à faire diminuer de façon significative la dé-densification des projets présentés lors de la séance 3.

Les élus ont  beaucoup insisté sur la nécessité que le projet soit conforme à l’ancien PLU de 2 016

E.Grégoire, adjoint à l’urbanisme d’Anne Hidalgo, a ouvert la séance en donnant un satisfecit à EMERIGE. Il a indiqué que grâce à leurs efforts conjoints le projet avait pu beaucoup évoluer sur la base des ateliers de concertation. Il a insisté sur le fait qu’il  devait respecter le cadre du PLU de 2 016, reniant ainsi d’entrée de jeu ses déclarations publiques sur le futur PLU bioclimatique (voir plus bas).

E.Pierre-Marie, Maire du 12ème, s’est elle aussi déclarée satisfaite de l’issue des négociations avec le promoteur en indiquant que le compromis trouvé allait bien au-delà de ce que permettait le PLU de 2016, précisant également qu’il devait constituer le cadre légal du projet.

Elle a souligné l’implication de toutes et tous pour permettre de faire évoluer favorablement ce projet privé dans le sens de l’intérêt général. Elle a enfin considéré que les projets présentés pourraient continuer d’évoluer permettant ainsi aux habitants du quartier de «rêver et d’inventer».

N.Rouveau, adjoint à l’urbanisme du 12ème a brièvement confirmé les déclarations de la Maire.

 

M. Hardel, architecte d’EMERIGE, a présenté les plans. La comparaison effectuée a toujours fait référence au projet du permis retiré, la silhouette de ses immeubles étant matérialisée en surimpression sur les élévations (pour mémoire le nombre moyen d’étage n’est passé que de 7,8 à 6,8).

F.Bertrand d’EMERIGE a rappelé que la concertation avait permis de commencer à réfléchir avec le représentant de FNE (France Nature environnement) aux problèmes posés par la pollution éventuelle du terrain et les ICU (Ilots de Chaleur Urbaine).

Il a indiqué que le jardin central tout en n’étant pas rétrocédé à la Ville resterait accessible au public dans la journée et que le cheminement entre les rues de Picpus et de Reuilly était prévu. La représentante de Paris Habitat a alors précisé qu’il ne devait pas empiéter sur le jardin partagé du 107 rue de Reuilly.

 

Tous les représentants des habitants sont alors tombés d’accord pour souligner que les négociations n’avaient pas permis de suffisamment dé-densifier les projets  de la séance 3.

 

L’association des riverains du 42/50 rue de Picpus a indiqué que dans les nouveaux projets la densité et le nombre moyen d’étage n’avaient pas suffisamment baissé. Elle a interpellé E. Grégoire pour  lui demander comment il conciliait sa satisfaction concernant les projets présentés et son exigence  de respecter le PLU de 2 016 avec ses récentes déclarations publiques dans la presse (Journal du Dimanche du 28/02) et sur les réseaux sociaux (Twitts du 17/03).

Considérant que PLU bioclimatique  ne pourra s’appliquer qu’en 2 024 il y déclare en effet:

« D’ici là nous sommes résolus à mettre en oeuvre sans attendre nos priorités, chacun devra s’y conformer ». Il précise qu’il fera signer aux promoteurs « le pacte pour la construction parisienne » car « notre climat change, les attentes des Parisiens changent, il n’est plus question de bâtir la ville comme hier » et que l’un des dix commandements de ce pacte porte sur la priorité « de végétaliser et créer des îlots de fraîcheur ». Le pacte n’a pas de valeur juridique mais il devrait éviter aux promoteurs le risque « d’un projet encalminé » et les assurer « de l’aide et la bienveillance de la Mairie pour accélérer l’instruction des permis de construire ».

En guise de réponse E. Grégoire a insisté sur le fait qu’il s’était opposé à l’ancien projet  qui avait  maintenant évolué dans le bon sens, étant bien en de ça  de ce qui est permis par le PLU de 2016 (34 000 m2 de SDP).

Ce PLU étant toujours en vigueur le promoteur aurait été en droit de l’appliquer.

• Pourquoi créer des règles et en faire la publicité si on est dans l’incapacité de les faire appliquer ?
• Pourquoi, lors de la réunion 3, R. Bouigue s’est-il engagé au nom d’E. Grégoire à faire de-dédensifier le projet alors que ce dernier savait que la Mairie de Paris était ligotée par le PLU de 2 016 de M. Missika (ancien adjoint à l’urbanisme d’Anne Hidalgo) ?
• Pourquoi ne pas avoir tout simplement reconnu que la Ville n’avait pas les fonds pour indemniser le promoteur du manque à gagner que représenterait pour lui une nouvelle diminution de la surface de plancher ?
• On ne peut que regretter que les élus ne nous aient pas soutenu. Si nous pouvons comprendre la nécessité d’un compromis avec le promoteur nous ne pouvons toutefois pas admettre le double langage de la Mairie.

 

M. Cotterel des Conseils de quartier a indiqué qu’il ne voyait pas de différence entre les projets présentés et ceux de la séance 3, que les bâtiments restaient très hauts ce qui induirait un manque de soleil pour le jardin et aurait un impact sur la santé et l’environnement pour les habitants du quartier.

Il a insisté sur le fait que ce projet était un projet immobilier et non un projet d’urbanisme, les besoins d’équipement pour ce secteur en pleine mutation n’étant pas satisfaits.

Il a conclu en soulignant que le projet devait être révisé en appliquant dès maintenant le nouveau PLU donc que de nouvelles réunions de concertation étaient nécessaires.

M. Le Dantec de FNE s’est surtout attaché à revenir sur les effets sanitaires induits par ces projets dont la densité, seulement réduite à la marge, était encore très élevée dans le quartier le plus dense du 12ème (37 000 habitants/km²).

Il a indiqué qu’une telle densité ne permettait pas de lutter efficacement contre les IUC dans une zone comptant plusieurs établissements sanitaires et de nombreuses écoles, alors qu’actuellement le terrain du garage Renault correspondait déjà à une anomalie thermique de + 9°C du fait de son enchâssement  entre des immeubles en béton très élevés. Il a également précisé qu’il n’y aurait pas ventilation de cet ensemble en l’absence de brise thermique.

M. Costanzo, Président du Conseil Syndical du 54 rue de Picpus, après avoir fait les mêmes remarques que les intervenants précédents concernant la non dé-densification des projets présentés, a beaucoup insisté sur le fait qu’il n’arrivait pas à savoir, malgré ses demandes réitérées, où passerait le chemin permettant de relier les rues de Picpus et de Reuilly ce qui permettrait de supprimer la servitude de passage dans sa copropriété.

En effet, ce cheminement ne figure sur les plans que jusqu’à la limite du jardin du 107 rue de Reuilly.

La représentante de Paris Habitat ayant indiqué que le jardin partagé devrait être préservé M. Costanzo ne voyait pas où il pourrait passer ensuite.

Il lui a été répondu qu’il pourrait se situer latéralement à droite ou à gauche du jardin ce qui paraît difficile sans rogner sur ce jardin, du fait de l’étroitesse de la bande  de terrain qu’il occupe.

Conclusion de M. L. Dumas PDG d’EMERIGE

Ce dernier est longuement revenu sur les efforts consentis par son entreprise depuis octobre dernier pour faire évoluer le projet retiré qui était pourtant légal.

Il a rappelé que rien ne l’obligeait à entrer dans un processus de concertation et qu’il était dans son droit en appliquant le PLU de 2 016 (34 000 m² de SDP). Il a redit qu’il  considérait avoir dé-densifié le projet en le faisant passer successivement des  32 000 m² de départ aux 29 900 m² de la demande de permis puis aux

27 000 m2 des derniers projets ce qui correspond à une diminution de 5000 m².

Il a insisté sur le fait que l’usage de matériaux bioclimatiques était prévu, que les espaces libres seraient végétalisés par un paysagiste et que de nombreux points d’aménagement de détail étaient à finaliser.

Enfin M. L.Dumas a indiqué qu’il était normal que des concessions soient faites de part et d’autre lors d’une négociation et a fait part de sa déception de constater que le projet ne convenait pas aux représentants des habitants. Il a également laissé entendre  que ces derniers avaient fait preuve de beaucoup d’intransigeance (voire d’ingratitude) devant  les concessions importantes qu’il avait consenties.

Nous avons posé la question de savoir si la réunion de restitution publique prévue dans le processus de concertation aurait bien lieu, si le projet qui serait présenté ce jour là serait celui qui serait déposé lors de la demande de permis de construire et si il reprendrait bien l’essentiel des projets présentés ce jour.

C’est bien le cas.

En résumé

• Rappelons que le Garage Renault a été acheté le terrain en 1 999 pour 35 millions de Francs

(5,5 millions d’€) et qu’EMERIGE a acheté ensuite le Garage par étapes par entre 2 015 et 2 017 (avant et après le changement de PLU qui est intervenu en 2 016).

• C’est le PLU bétonneur de la Mairie de Paris datant de 2 016 qui a fait monter le prix du terrain en augmentant son degré de constructibilité, ce qui a permis au PDG d’EMERIGE d’obtenir une rentabilité certaine pour son projet de construction et de vendre son terrain 82,4 millions d’€ à EPFIF (société publique faisant du portage de terrains pour la région Ile de France).
• Il semble donc que n’ayant pas obtenu le dédommagement financier de la part de la Mairie de Paris (et de l’EPFIF ?) qui aurait permis de réduire la densité de son projet il a refusé de descendre la SDP en dessous de 27 000 m².
• Dumas est dans son rôle: il défend les intérêts financiers de son entreprise. Toutefois il ne peut pas nous reprocher d’être dans le nôtre qui est de défendre le cadre de vie des habitants du quartier.

Pour conclure

Nous avons eu devant nous des élus socialistes et écologistes qui professent la primauté de l’écologie sur le monde de l’argent et qui laissent le champ libre à un promoteur qui, pour des intérêts financiers, va bouleverser l’environnement de tout un quartier.

Et maintenant que faire ?

1) Nous attendrons la réunion de restitution

C’est lors de cette réunion, qui normalement devrait être publique, que nous aurons connaissance du projet définitif correspondant à la demande de permis de construire qui sera déposée ensuite pour instruction par les services de la Ville (nous n’avons guère d’espoir qu’il soit  très différent de ceux que nous venons de voir).

Nous vous tiendrons informés de sa date puis  de son issue et des actions éventuelles à mener à ce moment là.

2) Nous continuerons d’exercer des pressions sur  les Mairies du 12ème et de Paris pour qu’elles n’émettent pas un avis favorable à la délivrance du nouveau permis de construire

Nous allons utiliser dès maintenant tous les moyens de pression en notre pouvoir pour y arriver et pour cela nous avons besoin de la mobilisation de tous, en particulier lorsque nous serons amenés à organiser des actions pour augmenter à nouveau notre visibilité sur la voie publique (après le confinement ) et dans les médias.

• Nous continuerons de dénoncer le double langage de la Mairie de Paris qui annonce verdir Paris alors qu’elle laisse un promoteur bétonner à tout-va dans notre quartier.

Nous ne manquerons pas de faire appel à vous et nous ne doutons pas que vous répondrez en nombre le moment venu.

Continuez à informer vos voisins et amis et sollicitez leur adhésion à l’association, car plus nous aurons d’adhérents plus nous serons forts. Si vous le pouvez réagissez sur les réseaux sociaux.

Pour ceux qui ne l’ont pas encore fait, n’oubliez de régler votre cotisation 2021 car dans un premier temps nous allons avoir besoin d’argent pour notre campagne de communication.

 

3) Nous allons consulter un avocat pour pour être prêts, en cas de délivrance du permis de construire, à ester en justice quand vous nous aurez mandaté pour le faire.

Pour l’instant il n’est pour nous question que nous renseigner sur le coût, la durée et les modalités d’une telle procédure.

Nous reviendrons vers vous pour vous communiquer les résultats de cette consultation et nous organiserons un vote pour décider  ensemble d’engager ou non  une procédure.

Nous  lutterons jusqu’au bout pour obtenir un projet moins dense, donc plus végétalisé.

MF SERU

Présidente de l’Association des riverains du 42/50 rue de Picpus